Из письма следует, что жители многоквартирного дома не являются собственниками придомовой территории, что они обретут право на распоряжение этим земельным участком только после подачи соответствующего заявления в Комитет по земельным ресурсам. Как полагает Ю.В. Молчанов, до указанного момента (оформления документов в КЗР) КУГИ имеет все основания на коммерческое использование придомовых территорий многоквартирных домов.

Право собственности на объект недвижимости и оформление документа, подтверждающего это право суть разные вещи. В соответствии со ст. 234 ГК РФ граждане, которые добросовестно владели объектом недвижимости в течение 15 лет, приобрели право собственности на это имущество в силу приобретательной давности. До приобретения права собственности в силу приобретательной давности лица, владеющие имуществом как своим собственным, имеют право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Статья 235 ГК РФ разъясняет, что основанием для прекращения права собственности является отказ собственника от права собственности. "По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц". П. 2 ст. 224 ГК РФ гласит: "Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента", то есть с 1992 года.

Следовательно, в силу перечисленных положений и статьи 217 ГК РФ граждане стали собственниками жилищного фонда с придомовыми земельными участками в связи с разгосударствлением жилищного фонда в рамках Концепции жилищной реформы и ФЗ "О приватизации жилого фонда". С этого момента они приобрели право на домовладения, неотъемлемой частью которых является земельный участок (землеотвод для которого был произведен на год постройки жилого дома). Государственные органы с момента начала реформирования утратили свои права на распоряжение домовладениями с прилегающими к ним придомовыми земельными участками.

Домовладение является единым и неделимым комплексом недвижимого имущества (ст. ст. 130, 133-135, 273, 552 и др. ГК РФ). В Земельном кодексе (ст. 35) также заложен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, что, соответственно, зеркальным образом отражено и в Градостроительном кодексе (ст.ст. 28, 56, 61). Требованиями перечисленных статей, Указом Президента РФ номер 2276 от 23.12.93, ст. 36 ЗК РФ установленные размеры и границы изначально действовавших землеотводов не подлежат пересмотру.

"Действующее законодательство позволяет не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи (квартира), если иное специально не предусмотрено договором (ст. 135 ГК РФ)" - Определение ВС РФ от 25.12.00, Дело номер 78-ГОО-61.

Замечу, что регистрация ранее возникших прав на недвижимое имущество, то есть до введения в действие ФЗ номер 122 "О регистрации прав..." не требуется. Она осуществляется по желанию собственника (ст. 6 ФЗ-122), например, когда возникнет необходимость сделки с имуществом и требуется подтверждение права собственности.

По вине органов государственной власти в городе отсутствуют паспорта домовладений с указанием границ прилегающих к домам территорий. Это создает конфликты между жителями соседних домов по поводу парковки автотранспорта, а также позволяет администрации использовать придомовые участки в коммерческих целях (реклама, торговые палатки и ларьки), вести "уплотнительную" застройку, когда земельные участки для нового строительства обустраиваются за счет придомовых территорий соседних домов, зеленые насаждения уничтожаются. Все это ухудшает условия проживания граждан в нарушение статей 18 и 55 Конституции РФ. Отсутствие паспортов домовладений не позволяет объективно делать расчеты по уборке придомовых территорий и делает размер оплаты за содержание придомовой территории необоснованным. Взимание платы за неопределенный размер услуг законом "О защите прав потребителей" не допускается.

С принятием Конституции РФ в 1993 году земля используется и охраняется как основа жизни. Это более чем справедливо, когда речь идет о придомовых нормативных участках. В 1992-1995 годах должен был быть осуществлен первый этап земельной реформы, который заключался в инвентаризации земли для дальнейшего определения всех ее собственников. Было принято постановление Правительства РФ от 25.08.92 г. номер 622 об инвентаризации земли, исполнение которого в соответствии требованиям п. 2 ст. 115 Конституции РФ являлось обязательным. Работы по инвентаризации земель населенных пунктов должны были финансироваться за счет средств, поступающих в бюджеты от взимания земельного налога и арендной платы.

Это постановление Правительства РФ в Санкт-Петербурге не выполнено. Реформирование не было инициировано гражданами РФ и не является их обязанностью. Проведение реформ было возложено на органы государственной власти. Вместо реформирования и обслуживания интересов граждан органы государственной власти искусственно затягивают проведение реформ и занимаются незаконным извлечением прибыли из объектов, собственниками которых они не являются. По сути ГК РФ право распоряжения недвижимым имуществом принадлежит только его собственнику, либо лицу, уполномоченному собственником. У КУГИ отсутствуют такие полномочия, делегированные им гражданами СПб и оформленные в установленном законом порядке. Сдавая в аренду земельные участки под перечисленные выше виды коммерческой деятельности, КУГИ СПб нарушает основы ГК РФ. Следуя логике вице - губернатора граждане не могут распоряжаться придомовыми земельными участками, размер которых не подтвержден в Комитете по землеустройству. Следуя этой же логике, КУГИ СПб по той же самой причине не имеет права сдавать эти земельные участки в аренду для коммерческих целей как объекты недвижимости, параметры которых не сформированы должным образом (статьи 607, 608 ГК РФ). Хотя п. 3 ст. 35 Конституции РФ запрещает принудительное огосударствление имущества, КУГИ СПб объявил себя собственником недвижимого имущества, в то же время, он не несет бремя собственника по содержанию объектов недвижимости в многоквартирных домах, не платит налоги, в том числе, за использование земельных участков и т.д.

Таким образом, следуя логике вице-губернатора Ю.В. Молчанова, до формирования и проведения государственного кадастрового учета земельных участков, КУГИ СПб равным образом не имеет права на распоряжение объектами, которые считаются не сформированными. Согласно этой же логике, следует прекратить взимание с граждан гипотетических сумм за содержание придомовых территорий до формализации их размера Комитетом по землеустройству.

02 июля 2005 г.

С уважением, Галина Белкова